Коротко о главных трендах на рынке жилья и о шагах Центробанка, которые могут повлиять на доступность ипотеки и финансирование строительства.
Ключевые показатели
- Совокупная задолженность населения по ипотеке достигла рекордных 24,1 трлн рублей, увеличившись за год на 10,5%.
- В марте выдано жилищных кредитов на ~330 млрд рублей; рыночная ипотека показывает сильный рост (месячный прирост около 18%), тогда как программы с господдержкой восстанавливаются слабо.
- Проблемные ипотечные кредиты пока относительно невелики — около 0,4 трлн (1,9% портфеля), но объём просрочек вырос более чем в 1,7 раза за год.
- Проблемные потребительские кредиты выросли до ~1,7 трлн рублей, их доля в портфелях увеличилась с 10,5% до 13%.
Риски «вызревшей» льготной ипотеки
ЦБ связывает ухудшение качества ипотечных портфелей с так называемым «вызреванием» кредитов по массовым льготным программам, выданным в предыдущие годы: по мере окончания отсрочек и перехода на основную ставку часть займов демонстрирует признаки роста просрочек.
Что намерен сделать Центробанк для стройсектора
Регулятор планирует существенно ужесточить правила кредитования девелоперов с 1 октября 2027 года. Речь идёт не только о проектном финансировании, но и о любом кредитовании застройщиков — вплоть до этапов инициирования проектов.
В числе предлагаемых мер — формирование специального резервирования банков по кредитам на строительство жилья с учётом рисков и введение бальных рейтингов для застройщиков, которые помогут учитывать риск на ранних этапах проекта.
Ключевая ставка и бюджетные риски
24 апреля Центробанк снизил ключевую ставку до 14,5% годовых, но при этом дал жёсткий посыл: рост бюджетных расходов в первом квартале заметно превысил сезонную норму и повышенные значения прошлого года, что обычно приводит к увеличению дефицита в течение года. Из этого следует простая логика: при продолжении высокого уровня бюджетных трат давление на стоимость кредитования сохранится, и ставка может оставаться повышенной.
Итог: сочетание рекордного ипотечного долга, ускоряющихся просрочек и намерения ЦБ ужесточить требования к кредитованию строительства создаёт риск дальнейшего повышения стоимости заёмных средств и снижает растущую доступность жилья для части населения.
